2022年以来，受到房地产市场下行压力的影响，土地市场也有所承压。与往年拿地TOP10房企中总有几家头部民企的身影不同，今年土拍市场里，被称为“央国平”的央企、国企、城投平台成为绝对的主角。然而，财政部最新出台的政策，或将对当前“央国平”主导土拍市场的格局产生影响。
　　10月13日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(财预〔2022〕126号，下称“126号文”)，其中提到严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，这一政策说明，虽然当前各地土地财政压力比较大，但是以国企名义拿地来变相做大土地出让收入的做法依然不可容忍。
　　不得虚增土地出让收入
　　根据126号文，近年来，各地区各部门严格落实过紧日子要求，不断优化财政支出结构，大力压缩一般性支出，取得明显成效。但是仍有个别地区或部门未严格控制一般性支出，出现“三公”经费不降反增、年底突击花钱等问题。为此，财政部要求进一步加强“三公”经费管理，严控一般性支出，其中就提到不得虚增土地出让收入和财政收入。
　　严跃进指出，此次政策的出发点在于加强“三公”经费管理，严控一般性支出，缓解当前财政收支矛盾，但也不经意间提示了以“央国平”名义拿地来变相做大土地出让收入的风险。
　　过去一年多时间里，土地市场降温。国家统计局数据显示，前8月房企土地购置面积同比下降49.7%。而根据中原地产研究院统计，截至10月15日，全国拿地总金额TOP10房企中，除了深耕杭州的民企滨江集团和国资控股的万科以外，清一色都是央企或国企。几年前，碧桂园、融创、龙湖等民营企业都是TOP10的常客。
　　根据克而瑞地产研究中心8月1日发布的报告指出，全国300城经营性土地6月份总成交建筑面积为7803万平方米，环比下降41%，同比降幅近五成。企业拿地层面，仍有近四成房企投资停滞，即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖，但仍少见民企身影。
　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者解释，从去年下半年到现在，地方政府出让的地块很多都是由地方国企，特别是区一级的国企和城投平台拿地。这种拿地很大程度上可能只是为了托底土地市场，维持当前土地的价格水平。
　　城投平台不再“兜底”
　　事实上，在“央国平”三类企业中，相比21家从事房地产开发业务的央企和国资委管理的国企，受地方政府、财政部门监管的城投平台拿地的潜在风险更受舆论的关注。
　　根据中泰证券研报，2022年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为11.77%。江西城投拿地占比最高，为26.59%，江苏、湖南、四川、重庆4个省份城投拿地占比在15%-25%之间。全国范围内，嘉峪关市、黄石市等5个地级市城投拿地占比在50%以上；遂宁市、岳阳市等18个地级市城投拿地占比在30%-50%之间；盐城市、常州市、宜昌市、绍兴市、柳州市等30个地级市城投拿地占比在20%-30%之间。
　　值得注意的是，上述城投拿地占比较高的城市，大多是三四线城市。“城投类企业拿地是今年各地土地市场的一个新特点，但显然有托市的动机。”严跃进指出。
　　合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者指出，以房地产开发为主业的央企国企拿地肯定是没问题的，现在主要问题就是城投在兜底，兜底就会产生更多的风险。比如，一些本身市场价值不是特别优越的地块，做房地产开发的房企普遍对它的价值不太认同，最后城投来兜底。但是城投又没有优秀的开发、产品打造和营销能力，这种情况下项目就有出现亏损的风险。
　　上述中泰证券研报指出，在土地市场景气偏弱时期，城投公司参与土拍，一方面可以较低的成本获得土地，在未来土地升值后获得收益；但是另一方面，大额的土地购置也会带来城投公司的资金占用压力，增加外部融资需求。
　　李宇嘉指出，虚增土地出让收入还可能会导致助长地方政府无序支出土地出让收入。因为土地出让收支并非预算内收支，地方政府通过“央国平”来收支的这部分没有经过严格的审计，可能会造成一些不必要的支出，形成隐性债务风险。
　　此外，126号文还要求2023年中央部门“三公”经费财政拨款预算继续按照“只减不增”安排，地方财政也要按此原则从严从紧安排“三公”经费。严禁事业单位用钱大手大脚、铺张浪费等行为。
　　并且，地方各级财政部门在坚持严控一般性支出，厉行节约、勤俭办一切事情同时，要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽减、应退尽退，依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。
（文章来源：华夏时报）